Aluguéis e Patrimônio: O Guia da Conformidade na Nova Era Fiscal (LC 214/2025 e SINTER)
Aluguéis e Patrimônio: O Guia da Conformidade na Nova Era Fiscal (LC 214/2025 e SINTER)
A aprovação da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária (Emenda Constitucional nº 132/2023), e a Instrução Normativa RFB nº 2275/2025, que implementa o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), marcam o fim da tolerância à omissão de rendimentos de aluguel.
Com o novo regime fiscal, que inclui o IVA Dual (IBS e CBS), e a fiscalização em tempo real dos cartórios pela Receita Federal, proprietários de imóveis, sejam Pessoas Físicas ou Jurídicas, precisam urgentemente adequar seus contratos e declarações.
Confira a seguir um resumo do que muda, separado por perfil de contribuinte, e as estratégias de planejamento tributário mais seguras.
Para a Pessoa Física: O Fim do “Aluguel Informal”
O maior impacto para a PF que aluga imóveis é a transformação do sistema de fiscalização e a possibilidade de se tornar contribuinte do novo imposto sobre consumo.
1. O Olhar do Fisco Está Sobre Você (CIB e SINTER)
O SINTER e o CIB dão à Receita Federal e aos Fiscos Estaduais/Municipais uma visibilidade total sobre o seu patrimônio.
- Rastreamento Unificado: Cada imóvel passa a ter um identificador único (CIB). Os Cartórios de Registro e Tabelionatos são obrigados a informar, de forma mensal, todas as transações, incluindo contratos de locação e promessas, e seus valores (IN RFB 2275/2025).
- Valor de Referência: O Fisco terá acesso a um valor de referência do imóvel, usado como parâmetro de mercado. Declarar aluguéis abaixo desse valor aumentará o risco de fiscalização e arbitramento da base de cálculo (multa).
- Conformidade: A única forma de se proteger é formalizar os contratos e declarar rigorosamente os valores recebidos (Carnê-Leão e IRPF). A omissão de rendimento de aluguel sujeita o contribuinte a multa de ofício de, no mínimo, 75% do imposto devido, mais juros.
2. Novo Imposto (IBS e CBS) — Quando a PF Paga?
O IBS e o CBS (o novo IVA) incidem sobre o serviço de locação, mas a PF só será considerada contribuinte regular se atingir altos patamares de receita e volume:
| Critério de Enquadramento (Art. 251, LC 214/2025) | Carga Tributária |
| Locação de mais de 3 imóveis distintos E Receita Bruta Anual de aluguéis superior a R$ 240.000,00 (valor corrigido anualmente) OU Receita total superior a R$ 288.000,00 (apenas receita de locação). | IBS/CBS (Alíquota Efetiva Reduzida em 70% $\approx 7,95\%$) + IRPF (Até 27,5% sobre a renda) |
| Abaixo dos limites (e sem habitualidade) | Apenas IRPF (Alíquota Progressiva até 27,5% sobre a renda) |
| Aluguel por Temporada (ex.: Airbnb) | Tributado como serviço de hotelaria, com redução de 40% na alíquota padrão do IVA. |
3. Estratégias de Planejamento Patrimonial e Sucessório
Para quem cede imóvel para uso (sem aluguel), o planejamento correto pode evitar o IRPF e o novo IVA.
| Estratégia | Objetivo | Vantagem Fiscal | Risco Fiscal |
| Contrato de Comodato | Cessão GRATUITA do imóvel (para filho, familiar). | Não é operação onerosa. Não incide IRPF, IBS ou CBS. | Fiscalização pode arbitrar se houver qualquer contraprestação financeira disfarçada. Deve ser genuinamente gratuito. |
| Doação com Reserva de Usufruto | Planejamento sucessório em vida. | Pagamento do ITCMD (Imposto Estadual, com alíquotas limitadas a 8%) apenas sobre a doação. O usufrutuário (quem mora) não paga IRPF sobre moradia. | Alto custo de formalização (cartório e ITCMD). |
Para a Pessoa Jurídica: Créditos e Adequação
A PJ, que já pagava PIS, COFINS, IRPJ e CSLL sobre a locação, terá uma mudança no imposto sobre consumo, migrando para o sistema de não cumulatividade plena do IVA.
1. Redução na Carga do Consumo (IBS e CBS)
- Substituição: PIS/COFINS (3,65% no cumulativo) e ISS (municipal) serão substituídos pelo IBS e CBS.
- Alíquota Reduzida: A locação de imóveis (exceto por temporada) terá uma redução de 70% na alíquota padrão do IVA (o que leva a uma alíquota efetiva de $\approx 7,95\%$ sobre o aluguel).
- Não Cumulatividade: O maior benefício é a não cumulatividade plena. A PJ poderá tomar crédito do IBS e CBS pagos em praticamente todas as aquisições de bens e serviços utilizados na atividade de locação (manutenção, limpeza, administração, etc.), o que reduz o custo tributário final.
2. Adequação e Transição
A atenção da PJ deve ser redobrada:
- Emissão de NF-e: A obrigatoriedade de emissão de Nota Fiscal Eletrônica (NF-e) para locação será ampliada com a necessidade de recolhimento do IBS e CBS.
- Contratos Antigos: A LC 214/2025 prevê uma regra de transição que permite a manutenção de benefícios fiscais para contratos celebrados antes de 16/01/2025, desde que estejam registrados em cartório até 31 de dezembro de 2025. Aja rapidamente.
Conclusão: O Novo Paradigma é a Transparência
A junção da Reforma Tributária (LC 214/2025) e da Integração de Dados (IN RFB 2275/2025) cria um ecossistema fiscal que exige total transparência. A Receita Federal terá todas as ferramentas para cruzar o valor declarado de aluguéis (IRPF) com os dados de registro do imóvel (SINTER/CIB), com multas pesadas para quem se omitir.
A palavra de ordem é planejamento: renegociar contratos, formalizar cessões gratuitas via comodato e avaliar o planejamento sucessório via usufruto são passos cruciais para a adequação à nova realidade fiscal do Brasil.
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